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Bürogebäude in Berlin

Büro- und Geschäftshaus in Berlin Adlershof.

Das Grundstück liegt in hervorragender Lage an einer Hauptstraße in Adlershof und ist sowohl mit dem Auto als auch dem öffentlichen Nahverkehr gut an Berlin und den neuen Flughafen BBI International angebunden. In der Nachbarschaft befinden sich die berühmte Medienstadt, das Technologiezentrum und der Campus der Humboldt-Universität.

Bürogebäude zeichnen sich heutzutage durch ein großes Maß an Flexibilität aus. Die Mieter und Nutzer setzen voraus, dass ihre Bedürfnisse ideal umgesetzt werden können. Die einfache Anpassbarkeit an Mieterwünsche ist daher das wichtigste Kriterium für eine dauerhaft erfolgreiche Vermietung. Wichtige Aspekte für die Raumqualität sind Sonnenschutz, Blendschutz und Blickbeziehungen nach außen, sowie eine Minimierung des Straßenlärms, um eine optimale Arbeitsatmosphäre zu schaffen.

Ein optimaler Bürogrundriss kann bei einer Gebäudetiefe von 12m generiert werden. Nach Maßgabe des Bebauungsplans können 5 Bürogeschosse mit einer lichten Raumhöhe von 3 m geplant werden sowie ein Ladengeschoss mit 3,60 m Raumhöhe. Auf 18 m Höhe ist jedoch ein umlaufender Gebäuderücksprung von 2 m vorgeschrieben, der das oberste Geschoss auf 8 m Tiefe verringern würde und damit die Nutzungsmöglichkeiten extrem einschränkt. Eine 1 m tiefe, umlaufende Sonnenschutzfassade halbiert den nötigen Rücksprung. Dadurch ergibt sich eine optimale Ausnutzung der GRZ und das Staffelgeschoss wird 10 m tief. Die Ladeneinheiten im Erdgeschoss nutzen die Breite der Fassade mit, also die volle Gebäudetiefe von 14 m. Es entstehen fast 800 m² Einzelhandelsfläche.

Das Gebäudekonzept ist durch Nachhaltigkeit geprägt. Die Menge an Tageslicht in einem Büro steht in direktem Zusammenhang zum Energiebedarf für künstliche Beleuchtung. Gleichzeitig führt die Sonnenstrahlung zur Aufheizung der Räume. Eine Verschattung des Gebäudes ausschließlich über Markisen oder Raffstoren vermindert die Blickbeziehungen und auch die Menge an Tageslicht. Dies führt oft dazu, dass Sonneschutz nicht geschlossen wird, und dadurch zu höheren Kühllasten und Betriebskosten. Ein fest installierter Sonnenschutz hilft daher Betriebskosten einzusparen. Die Simulation zeigt, dass die tiefe Fassade den Energieeintrag durch direkte Sonneneinstrahlung in den Sommermonaten erheblich reduziert.

Zusätzlich wird dann im Idealfall nur noch ein Blendschutz benötigt. Eventuell kann dieser sogar innen liegend ausgeführt werden kann - ein Vorteil vor allem in Winter, wenn die niedrig stehende Sonne zur Wärmegewinnung beitragen kann. Raffstoren als Blendschutz reflektieren Teile des Tageslichts an die Zimmerdecke und erzeugen so einen idealen Kompromiss aus Verschattung und Tageslicht. Zusätzlich zu dieser primären Fassadenoptimierung wird eine intelligente Kühllösung implementiert. Das Gebäude wird nachts natürlich belüftet. Dadurch kühlt die thermische Masse des Gebäudes ab. Während des Tages wird die gespeicherte Kälte langsam wieder an die Räume abgegeben. Ergänzt wird dieses System durch eine Energie-effiziente Betonkernaktivierung, die umweltfreundlich und betriebskostenoptimiert nachts operieren kann und Spitzenzeiten im Hochsommer abfängt.

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